Olá caríssimos leitores, é uma honra estar aqui para debater com vocês temas de direito imobiliário, área esta que tem crescido significativamente nos últimos anos.
Hoje quero conversar com vocês sobre a possibilidade de vender um imóvel e, posteriormente, reaver o bem, garantindo que o comprador venda o imóvel para o vendedor originário. Será que isto é possível?
Para melhor compreensão do assunto, imagine a seguinte situação: Maria está passando por dificuldades financeiras após ser demitida de seu emprego de 30 anos, diante da situação, não vê outra saída senão vender sua única casa onde vive desde de criança para João, investidor no setor imobiliário. Contudo, Maria ingressou com ação trabalhista contra seu antigo empregador e pretende receber quantia vultuosa a título de indenização daqui alguns anos e, com a quantia, pretende comprar a casa que vendeu para João.
Ficou mais claro agora???
Mas afinal, é possível garantir que Maria consiga comprar a casa que vendeu para João? A resposta é SIM! Desde de que haja previsão contratual de possibilidade de retrovenda!
Mas o que é cláusula de retrovenda?
A retrovenda encontra-se prevista nos artigos. 505 a 508, do Código Civil. Também chamada de cláusula/direito de retrato ou pactum de retrovendendo é um pacto assessório, adjeto à compra e venda, por meio do qual o vendedor resguarda a prerrogativa de resolver o negócio, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas feitas pelo comprador.
Trata-se de uma condição resolutiva expressa, que submete o negócio jurídico da compra e venda a evento futuro e incerto, segundo o interesse do vendedor em reaver a coisa, aliado ao oferecimento do valor adequado para restituição e reembolso.
Contudo, para o negócio jurídico acontecer, é necessário o preenchimento de alguns elementos, quais sejam: o interesse do vendedor, o oferecimento do valor adequado para a retrovenda e observância ao prazo estabelecido.
O primeiro elemento é o INTERESSE DO VENDEDOR, sendo decorrente da sua autonomia de vontade. Assim, o vendedor precisa, no momento da venda, manifestar sua vontade em reaver o bem posteriormente, bem como estabelecer a cláusula de retrovenda, caso não o faça, não terá garantido o direito de reaver o bem, ficando a critério do comprador vender o imóvel posteriormente, ou não.
O segundo elemento diz respeito ao VALOR PERTINENTE PARA A RETROVENDA, na forma do art. 505, do Código Civil, in verbis:
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Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
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Desta forma, o valor da retrovenda deve corresponder a todos os gastos empreendidos pelo comprador, devidamente atualizados, seja para a aquisição do bem, bem como para a realização de benfeitorias. Afinal, não seria justo o vendedor além de ter que desfazer o negócio sair no prejuízo!!
É importante termos em mente que a retrovenda NÃO CONSTITUI UMA NOVA ALIENAÇÃO, mas sim, o desfazimento do negócio jurídico original pela ocorrência de condição resolutiva estabelecida ab initio (no início).
O terceiro elemento é o PRAZO. Para haver a retrovenda, o prazo máximo é de 3 (três) anos, mas nada impede que as partes estabeleçam prozo menor. Em razão do tempo (três anos), a retrovenda somente é permitida para bens imóveis, o que é perfeitamente compreensível, dada a facilidade com que as coisas móveis circulam no comércio.
Desta forma, cumprido os elementos para a retrovenda acima analisados (interesse vendedor, valor pertinente e prazo máximo de três anos), o vendedor poderá reaver o bem.
MAS SE O COMPRADOR NÃO CUMPRIR ESPONTANEAMENTE A CLÁUSULA DE PACTUADA?
Caso haja o descumprimento do pacto, poderá o vendedor exigir judicialmente o seu adimplemento, na forma do art. 506, do CC, que preceitua:
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Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
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Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
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Ressalte-se para a parte final do parágrafo único, destacando a ideia do “JUSTO PREÇO” que aqui defendemos, não sendo estranho afirmar que a lide poderá se concentrar apenas na fixação do valor adequado para a retrovenda.
De outro norte, se o bem imóvel vier a perecer, sem culpa do comprador, extingue-se o direito de resgate, uma vez que houve perda do bem para o comprador, sem qualquer indenização à parte adversa.
Por fim, a título de curiosidade, em pesquisa jurisprudencial percebi que o instituto tem sido utilizado, lamentavelmente, como um instrumento de fraude. É um exemplo de simulação de compra e venda, com cláusula de retrovenda, para mascarar empréstimos em que o imóvel tenha sido colocado em garantia.